Cet article détaille ce qu'un propriétaire peut légalement demander dans un dossier de location, ce qu'il n'a pas le droit d'exiger, et comment monter un dossier qui sort du lot. Pour la pièce professionnelle du dossier, voyez le guide de l'attestation employeur.
Dans les zones où la demande locative est forte, un logement attire parfois des dizaines de candidatures en quelques heures. Le dossier de location devient alors décisif : c'est lui qui rassure le propriétaire sur votre capacité à payer le loyer. Bonne nouvelle, la liste des documents qu'il peut vous demander est strictement encadrée par la loi. Voici ce qui est exigible, ce qui est interdit, et comment présenter un dossier convaincant.
Ce que le propriétaire peut demander : la liste officielle
Le bailleur ne peut pas réclamer n'importe quoi. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi du 6 juillet 1989, fixe la liste limitative des pièces justificatives exigibles du candidat locataire et de sa caution. Elles se répartissent en quatre catégories, avec à chaque fois un choix parmi plusieurs documents :
| Catégorie | Exemples de pièces admises |
|---|---|
| Identité (une seule pièce) | Carte d'identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour |
| Domicile actuel | Trois dernières quittances de loyer, attestation du précédent bailleur, attestation d'hébergement, dernier avis de taxe foncière |
| Activité professionnelle | Contrat de travail, attestation employeur, carte étudiante, extrait Kbis ou carte professionnelle pour les indépendants |
| Ressources | Trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatifs d'aides (CAF), titres de pension, bilans comptables pour les indépendants |
Le principe : un justificatif par catégorie suffit (ou la petite série indiquée, comme les trois bulletins de salaire). Si vous n'avez pas la pièce classique, la liste prévoit presque toujours une alternative : un locataire hébergé chez ses parents fournira une attestation d'hébergement à la place des quittances, un étudiant sa carte d'étudiant à la place du contrat de travail.
Deux pièces reviennent dans presque tous les dossiers et méritent un soin particulier : les quittances de loyer, à demander à votre bailleur actuel (le générateur de quittance de loyer lui facilite la tâche s'il n'a pas de modèle), et l'attestation employeur, qui confirme votre poste, votre type de contrat et votre date d'embauche.
Ce qui est interdit de demander
La loi du 6 juillet 1989 (article 22-2) interdit au bailleur d'exiger tout document ne figurant pas sur la liste du décret. Sont donc notamment proscrits :
- les relevés de compte bancaire et l'attestation de bonne tenue de compte ;
- l'autorisation de prélèvement automatique ;
- la photographie d'identité (hors celle de la pièce d'identité), la carte vitale, le dossier médical ;
- l'extrait de casier judiciaire ;
- le jugement de divorce (à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé « Par ces motifs ») ;
- un chèque de réservation ou le versement d'une somme avant la signature du bail ;
- plus de deux bilans pour un travailleur indépendant.
Un bailleur qui exige une pièce interdite s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. En pratique, si l'on vous réclame vos relevés bancaires, vous êtes en droit de refuser en citant le décret ; à vous de juger, selon la tension du marché, si le rappel au droit est stratégiquement opportun.
Le garant : mêmes règles, mêmes pièces
Si le propriétaire demande une caution (un garant qui s'engage à payer en cas de défaillance), la liste des pièces exigibles du garant est elle aussi fixée par le décret : identité, justificatif de domicile, activité professionnelle et ressources, sur le même modèle que pour le locataire.
L'engagement se matérialise par un acte de cautionnement signé par le garant, désormais possible sous forme électronique. Et si personne dans votre entourage ne peut se porter garant, pensez à la garantie Visale d'Action Logement : gratuite, elle couvre les impayés de loyer pour la plupart des moins de 31 ans et pour de nombreux salariés, et elle est acceptée en remplacement d'un garant physique par un nombre croissant de bailleurs.
DossierFacile : le dossier labellisé par l'État
DossierFacile est un service public gratuit qui vous aide à constituer un dossier de location numérique conforme. Vous téléversez vos pièces, elles sont vérifiées, filigranées (pour éviter la réutilisation frauduleuse de vos documents) et assemblées en un dossier partageable par lien. Pour le propriétaire, le label est un gage de sérieux ; pour vous, c'est l'assurance de ne rien oublier et de protéger vos données personnelles.
Que vous passiez par DossierFacile ou non, le filigranage est une bonne pratique à retenir : vos bulletins de salaire et votre avis d'imposition contiennent des données sensibles, ne les envoyez jamais sans mention du type « document exclusivement destiné à une candidature locative ».
Cinq astuces pour se démarquer
À dossier légalement complet, ce sont les détails qui font la différence :
- Un PDF unique et ordonné. Regroupez toutes les pièces dans un seul fichier, dans l'ordre de la liste officielle, avec une page de garde qui résume votre situation (poste, revenus, garant). Le propriétaire compare des dizaines de dossiers : facilitez-lui la lecture.
- Des pièces récentes. Une attestation employeur datée du mois en cours vaut mieux qu'un contrat de travail vieux de cinq ans : elle prouve que vous êtes toujours en poste. Faites-la établir juste avant vos visites.
- Des quittances à jour. Trois quittances régulières racontent la seule histoire qui intéresse le bailleur : vous payez votre loyer, tous les mois, sans retard.
- Un garant préparé. Prévenez votre garant en amont et rassemblez ses pièces en même temps que les vôtres : un dossier de caution complet dès la visite fait gagner une semaine sur les candidats qui « vont demander à leurs parents ».
- La réactivité. Dans les zones tendues, le premier dossier complet arrivé est souvent le bon. Ayez votre dossier prêt avant même la première visite.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il exiger que je gagne trois fois le loyer ?
Aucun texte n'impose ce ratio : c'est un usage, pas une règle de droit. Le bailleur reste libre de choisir son locataire selon la solvabilité apparente du dossier, tant qu'il ne pratique aucune discrimination liée à l'origine, la situation de famille, l'état de santé ou tout autre critère prohibé par la loi.
Un dossier peut-il être refusé sans motif ?
Oui. Le propriétaire n'a pas à justifier son choix entre plusieurs candidats. En revanche, un refus fondé sur un critère discriminatoire est illégal et peut être signalé, notamment au Défenseur des droits.
Qui doit fournir l'attestation employeur ?
Votre employeur (service RH ou dirigeant). Si l'entreprise n'a pas de modèle interne, vous pouvez lui préparer le document : le modèle d'attestation employeur génère un PDF à faire signer et cacheter, et le guide dédié liste les mentions attendues.
Un dossier de location solide se prépare avant les visites, pas après. Rassemblez vos quittances, faites établir votre attestation employeur en PDF, préparez les pièces du garant : le jour où le bon logement se présente, vous n'aurez plus qu'à envoyer le dossier.
