Bail de location : mentions obligatoires et annexes

Le contrat de bail de location encadre la relation entre bailleur et locataire : loyer, charges, dépôt de garantie, durée et obligations réciproques. Ce guide détaille les mentions obligatoires, le cadre légal et les annexes à joindre pour un logement à usage de résidence principale. Pour éditer et télécharger directement votre document, ouvrez le générateur : contrat de bail PDF gratuit.

Le cadre légal : loi de 1989, loi ALUR et bail type

Les rapports entre bailleur et locataire pour une résidence principale relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a renforcé l'encadrement des locations et prévu un contrat type. Ce modèle est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement, applicable aux baux nus comme meublés à usage de résidence principale signés depuis le 1er août 2015.

Utiliser une trame conforme à ce contrat type limite le risque de clause manquante ou réputée non écrite. Pour un logement à usage autre que la résidence principale (résidence secondaire, bail professionnel ou commercial), d'autres régimes s'appliquent : ce guide et le modèle associé ne les couvrent pas.

Mentions obligatoires du contrat type

Le contrat type de location doit notamment comporter :

• l'identité et le domicile ou le siège du bailleur, ainsi que l'identité du ou des locataires ;
• la date de prise d'effet et la durée du bail (en principe trois ans pour un bailleur personne physique en location nue, un an en meublé, neuf mois pour un bail étudiant meublé) ;
• la consistance et la destination du logement, le type d'habitat, la surface habitable et le nombre de pièces ;
• la désignation des locaux et équipements à usage privatif et, le cas échéant, la part des parties communes ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision (indice de référence des loyers, l'IRL) ;
• le montant et la nature des charges récupérables et leur mode de règlement (provisions ou forfait) ;
• le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

En zone d'encadrement des loyers, le contrat doit aussi mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que, le cas échéant, le montant du loyer versé par le dernier locataire.

Le bail n'est qu'une étape du parcours locatif : avant la signature comme au moment de la remise des clés, vous pouvez voir toutes les étapes de la location.

Annexes obligatoires à joindre au bail

Plusieurs documents doivent être annexés au contrat et remis au locataire à la signature :

• le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions (ERP), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, et selon le bien les diagnostics amiante, gaz et électricité (installations de plus de quinze ans) ;
• la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 29 mai 2015 ;
• l'état des lieux d'entrée, établi de façon contradictoire lors de la remise des clés ;
• l'inventaire et l'état détaillé du mobilier en location meublée ;
• lorsque le logement est en copropriété, les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.

La surface habitable doit figurer au bail (obligation issue de la loi Boutin de 2009, dite mention Boutin, reprise dans le contrat type). Ne la confondez pas avec la surface « loi Carrez », qui concerne la vente d'un lot en copropriété et non la location.

Avant de créer le bail : choisir le bon cadre

Commencez par déterminer si la location est vide ou meublée et si le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce guide et le modèle associé couvrent ce cadre. Pour une résidence secondaire, un bail professionnel ou commercial, utilisez un document adapté à ce régime.

Avant la signature, relisez les mentions obligatoires ci-dessus, recensez les annexes applicables au logement et préparez les informations des deux parties. Une fois ces vérifications faites, vous pouvez créer et télécharger le contrat de bail en PDF. Préparez aussi votre état des lieux PDF, annexe du bail.

Un modèle suffit-il pour signer un bail ?

C'est un point de départ solide pour un bail standard de résidence principale. Vérifiez que toutes les mentions obligatoires figurent au contrat et que les annexes exigées sont jointes et à jour. En cas de colocation, de bail mobilité, de logement atypique ou de bail commercial, faites relire le contrat par un professionnel.