Cet article explique comment fonctionne l'état des lieux du début à la fin de la location : obligations, vétusté, dépôt de garantie et litiges. Pour remplir le document lui-même, utilisez le modèle d'état des lieux ; pour le détail des mentions pièce par pièce, voyez le guide de l'état des lieux.
L'état des lieux est le document qui photographie l'état du logement à deux moments clés : le jour où le locataire reçoit les clés, et le jour où il les rend. C'est lui qui permet, en fin de bail, de distinguer l'usure normale des dégradations, et donc de décider si le dépôt de garantie doit être rendu en totalité. Un état des lieux bâclé est la première cause de litige entre bailleur et locataire : voici comment il fonctionne, ce que dit la loi et comment éviter les mauvaises surprises.
Un document obligatoire, établi à deux
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations à usage de résidence principale, impose d'établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire, puis de l'annexer au contrat de bail. Ses modalités pratiques (forme, contenu, prise en compte de la vétusté) ont été précisées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
L'état des lieux est dit contradictoire : il se fait en présence des deux parties, bailleur (ou son mandataire, par exemple l'agence) et locataire, qui le signent ensemble. Chacun en conserve un exemplaire. Il peut être établi sur papier ou sous forme électronique, en un document unique ou en deux documents distincts pour l'entrée et la sortie, du moment que la comparaison entre les deux reste possible.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ? Le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui joue contre lui à la sortie. La présomption s'inverse toutefois si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement du document. Dans tous les cas, l'absence d'état des lieux fragilise les deux parties : mieux vaut ne jamais s'en passer, même entre personnes de confiance.
L'état des lieux d'entrée : le réflexe qui protège
À l'entrée, prenez le temps de tout décrire, pièce par pièce : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, équipements (cuisine, sanitaires, chauffage, volets) et leur état de fonctionnement. Relevez les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité, comptez les clés remises et joignez des photos datées : elles feront foi en cas de désaccord.
Un point que beaucoup de locataires ignorent : l'état des lieux d'entrée n'est pas figé le jour de la signature. Vous disposez de dix jours après l'entrée dans les lieux pour demander à le compléter si vous découvrez un défaut passé inaperçu (une prise défectueuse, une trace derrière un meuble). Pour le chauffage, le délai court pendant tout le premier mois de la période de chauffe : normal, on ne teste pas des radiateurs en plein été. La demande se fait par écrit au bailleur, qui ne peut pas la refuser sans motif.
Usure normale ou dégradation : la question de la vétusté
Toute la comparaison entre l'entrée et la sortie repose sur une distinction : la vétusté, c'est-à-dire l'usure liée au temps et à un usage normal du logement, reste à la charge du bailleur ; les dégradations imputables au locataire (trou dans une porte, brûlure sur un plan de travail, moquette tachée) peuvent en revanche être retenues sur le dépôt de garantie.
Quelques exemples pour fixer les idées :
- une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation relève de la vétusté ;
- des trous de chevilles rebouchés proprement relèvent de l'usage normal ;
- un parquet rayé par des meubles traînés sans protection est une dégradation ;
- une VMC encrassée faute d'entretien courant est à la charge du locataire.
Pour objectiver ce partage, les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. La grille fixe la durée de vie théorique des équipements et un abattement par année d'occupation : elle évite les discussions sans fin sur la valeur d'une peinture de huit ans.
Le dépôt de garantie : délais et retenues
C'est l'enjeu financier de l'état des lieux de sortie. Les délais de restitution sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 :
| Situation à la sortie | Délai de restitution du dépôt de garantie |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois après la remise des clés |
| Dégradations constatées, retenues justifiées | 2 mois après la remise des clés |
| Logement en copropriété (charges à régulariser) | Provision possible jusqu'à l'arrêté annuel des comptes |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé |
Deux règles à retenir. D'abord, le bailleur ne peut pas retenir un montant au doigt mouillé : chaque retenue doit être justifiée (devis, facture, constat, comparaison des deux états des lieux). Ensuite, le point de départ du délai est la remise des clés, en main propre ou par courrier recommandé : pensez à laisser votre nouvelle adresse au bailleur, sans quoi il ne peut pas vous restituer les fonds dans les temps.
Pendant toute la location, conservez également vos preuves de paiement : le guide de la quittance de loyer explique comment les obtenir gratuitement auprès du bailleur, et pourquoi elles servent en cas de contestation sur les sommes versées.
En cas de litige : les recours dans l'ordre
Si le désaccord porte sur l'état des lieux de sortie lui-même (l'une des parties refuse de signer, ou les descriptions divergent), l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (ancien huissier), à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, et plafonnés par la réglementation.
Si le désaccord porte sur la restitution du dépôt de garantie, procédez par étapes :
- adressez au bailleur une demande écrite de restitution, en recommandé avec accusé de réception, en rappelant les délais légaux ;
- sans réponse, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, qui réunit les deux parties pour trouver un accord ;
- en dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection, sachant que l'action doit être engagée dans un délai de trois ans.
Dans la grande majorité des cas, un état des lieux d'entrée précis, des photos datées et une lettre de relance argumentée suffisent à débloquer la situation sans passer par le juge.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il payant ?
Non lorsqu'il est établi directement entre bailleur et locataire. Si le bail est géré par une agence, une partie des honoraires d'état des lieux d'entrée peut être facturée au locataire, dans la limite d'un plafond réglementé. L'état des lieux par commissaire de justice, en cas de désaccord, est payant et partagé par moitié.
Le locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux de sortie ?
Oui, s'il conteste les mentions portées. Mieux vaut cependant signer en ajoutant des réserves écrites précises que refuser en bloc : sans signature, c'est souvent un constat de commissaire de justice qui tranchera, aux frais des deux parties.
Faut-il refaire un état des lieux si le bail est renouvelé ?
Non. Tant que le même locataire occupe le logement, l'état des lieux d'entrée initial reste la référence, même après un renouvellement ou une reconduction tacite du bail. Un nouvel état des lieux ne s'impose qu'en cas de changement de locataire.
Avant le grand jour, préparez le document en amont : le modèle d'état des lieux génère un PDF pièce par pièce, prêt à compléter sur place et à faire signer. Et pour la méthode détaillée, du relevé des compteurs à l'inventaire du mobilier en meublé, suivez le guide complet de l'état des lieux.
