État des lieux : le réussir sans litige

L'état des lieux décrit précisément l'état du logement au moment où le locataire entre, puis au moment où il part. La comparaison des deux constats aide à distinguer la vétusté des éventuelles dégradations imputables au locataire et constitue un élément important en cas de discussion sur le dépôt de garantie.

Pourquoi il est obligatoire

Depuis la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie, puis annexé au bail. Il se fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire, et il est signé par les deux parties. Chacun en conserve un exemplaire. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. La partie qui a fait obstacle à l'établissement du constat ou à la remise d'un exemplaire ne peut pas invoquer cette présomption.

Ce qu'il doit décrire pièce par pièce

• L'état des murs, sols, plafonds, fenêtres et portes de chaque pièce
• Les équipements (cuisine, sanitaires, chauffage, volets) et leur fonctionnement
• Les relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité
• Le nombre de clés remises
• Des observations ou réserves et, si les parties le souhaitent, des photos en illustration

Soyez précis dans le vocabulaire : « rayures sur le parquet du séjour » vaut mieux que « parquet abîmé ». Plus la description d'entrée est détaillée, plus la comparaison de sortie est simple.

Le générateur proposé ici reprend les identités, l'adresse, le type de constat, la date et une zone de texte libre pour vos descriptions. Il ne contrôle pas automatiquement toutes les mentions réglementaires : ajoutez dans cette zone le domicile du bailleur, les éventuels mandataires, les compteurs, les clés et les autres informations utiles. Pour une sortie, indiquez aussi le nouveau domicile du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées. Relisez et complétez le PDF avant signature. Des photos peuvent illustrer le constat, sans certifier à elles seules l'état du logement ni leur propre date.

Pour organiser les documents et démarches autour de ce rendez-vous, vous pouvez préparer l’entrée et la sortie du logement.

Usure normale ou dégradation

À la sortie, le bailleur compare les deux états des lieux. Une retenue pour dégradation doit être imputable au locataire et justifiée ; elle ne peut pas porter sur la vétusté liée au temps qui passe (peinture défraîchie, moquette usée par un usage normal). Une grille de vétusté annexée au bail aide à objectiver ce partage. Le dépôt de garantie doit être restitué au plus tard un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il est différent, déduction faite des sommes dûment justifiées. Pour approfondir la distinction entre vétusté et dégradation, les délais de restitution et les recours en cas de litige, voir notre article état des lieux : entrée, sortie, vétusté et dépôt de garantie.

Comment le réaliser sans litige

1. Préparer le modèle d'état des lieux PDF et le compléter sur place
2. Faire le tour du logement pièce par pièce, sans rien laisser au conditionnel
3. Relever les compteurs et compter les clés
4. Si utile, prendre des photos, les identifier et les joindre avec l'accord des parties
5. Faire signer les deux parties et remettre un exemplaire à chacun

Que faire en cas de désaccord à la sortie ?

Si l'état des lieux ne peut pas être établi amiablement, la partie la plus diligente peut demander un constat à un commissaire de justice. Les frais réglementés sont alors partagés par moitié et les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Peut-on compléter l'état des lieux après la remise des clés ?

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours suivant son établissement. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut aussi demander un complément sur l'état des éléments de chauffage. En cas de refus de la première demande, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Faut-il un état des lieux pour une location meublée ?

Oui, dans les mêmes conditions qu'une location vide. Pensez en plus à joindre un inventaire détaillé du mobilier et de la vaisselle, daté et signé, pour éviter toute contestation sur les éléments fournis.

Une fois la location terminée, voir aussi notre guide résiliation de bail et le contrat de bail.