État des lieux : le réussir sans litige

L'état des lieux décrit précisément l'état du logement au moment où le locataire entre, puis au moment où il part. C'est la pièce qui tranche, en fin de location, entre ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue une dégradation à la charge du locataire. Un état des lieux soigné est la meilleure protection contre les litiges sur le dépôt de garantie.

Pourquoi il est obligatoire

Depuis la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie, puis annexé au bail. Il se fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire, et il est signé par les deux parties. Chacun en conserve un exemplaire. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui se retourne contre le bailleur à la sortie.

Ce qu'il doit décrire pièce par pièce

L'état des murs, sols, plafonds, fenêtres et portes de chaque pièce
Les équipements (cuisine, sanitaires, chauffage, volets) et leur fonctionnement
Les relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité
Le nombre de clés remises
Des photos datées en annexe, qui font foi en cas de désaccord

Soyez précis dans le vocabulaire : « rayures sur le parquet du séjour » vaut mieux que « parquet abîmé ». Plus la description d'entrée est détaillée, plus la comparaison de sortie est simple.

Usure normale ou dégradation

À la sortie, le bailleur compare les deux états des lieux. Il ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les dégradations imputables au locataire, pas la vétusté liée au temps qui passe (peinture défraîchie, moquette usée par un usage normal). Une grille de vétusté annexée au bail aide à objectiver ce partage. Le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous deux mois en cas de retenues justifiées. Pour approfondir la distinction entre vétusté et dégradation, les délais de restitution et les recours en cas de litige, voir notre article état des lieux : entrée, sortie, vétusté et dépôt de garantie.

Comment le réaliser sans litige

Préparer le modèle d'état des lieux PDF et le compléter sur place
Faire le tour du logement pièce par pièce, sans rien laisser au conditionnel
Relever les compteurs et compter les clés
Prendre des photos datées et les joindre
Faire signer les deux parties et remettre un exemplaire à chacun

Que faire en cas de désaccord à la sortie ?

Si bailleur et locataire ne s'entendent pas, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (ancien huissier). Les frais sont alors partagés à parts égales et plafonnés. Mieux vaut tenter l'accord amiable au préalable, photos à l'appui.

Peut-on compléter l'état des lieux après la remise des clés ?

Le locataire dispose de dix jours après l'entrée pour demander la rectification d'un oubli, et d'un mois pour signaler un problème de chauffage pendant la première période de chauffe. Au-delà, l'état des lieux fait foi tel qu'il a été signé.

Faut-il un état des lieux pour une location meublée ?

Oui, dans les mêmes conditions qu'une location vide. Pensez en plus à joindre un inventaire détaillé du mobilier et de la vaisselle, daté et signé, pour éviter toute contestation sur les éléments fournis.

Une fois la location terminée, voir aussi notre guide résiliation de bail et le contrat de bail.